Una sociedad municipal de aparcamientos necesitaba conocer su valor de cara a un posible proceso de privatización. La clave estaba en tratar cada instalación de aparcamientos como un negocio independiente, con su propio rendimiento futuro, inversiones y periodos concesionales distintos.
Situación
Una sociedad municipal de aparcamientos, propietaria de varias decenas de instalaciones gestionadas mediante concesión administrativa, necesitaba establecer su valor en un posible marco de un proceso de privatización. El valor de la compañía no residía en sus activos físicos, sino en el derecho a explotar cada aparcamiento durante el plazo de la concesión, además de las inversiones necesarias a realizar, lo que exigía valorar cada instalación con sus criterios específicos.
Acciones
Se valoró cada aparcamiento de forma independiente, proyectando su cash flow libre durante un horizonte de 15 años, un plazo inferior al de la concesión y ajustado a los intereses estratégicos de un posible comprador. Se aplicaron supuestos conservadores de crecimiento de la rotación y de los abonados, salvo en los aparcamientos con una evolución urbanística que justificaba un crecimiento mayor, y se descontaron los flujos a la inflación prevista. El valor de los aparcamientos en funcionamiento se sumó al de los que estaban en construcción y al de la concesión sobre futuros emplazamientos, para obtener el valor total de la compañía.
Resultados
La valoración confirmó que el grueso del valor de la compañía procedía de los aparcamientos ya en funcionamiento, con una aportación adicional del valor de los aparcamientos en construcción y de la concesión sobre futuros emplazamientos.
El método permitió aislar el rendimiento real de cada instalación de aparcamientos, en lugar de tratar la compañía como un bloque homogéneo, lo que resultaba más coherente con un negocio basado en concesiones administrativas y no en activos físicos.
El resultado servía como referencia económica para un posible proceso de privatización, pero además sirvió para detectar aquellas instalaciones que eran menos rentables que las otras o bien aquellas con más necesidades de inversión.